با نگاهی به انواع ساختمان‌هایی که در اطرافتان وجود دارد قطعاً لغایت به حال این سؤال در ذهنتان ایجاد شده است که چگونه بعضی از ساختمان‌ها جهت سکونت و برخی دیگر به‌عنوان ساختمان‌های تجاری، اداری، کشاورزی، ورزشی و انواع سایر شناخته شده‌اند. کاربری ساختمان و مجوز شهرداری این مسئله را تعیین می‌کند و دربرگیرنده کاربری مسکونی کاربری بازرگانی و فاقد کاربری است.
شناسنامه هر ساختمان در سندی به اسم اجازه ساختمان ثبت می‌شود که پیش از ساخت‌وساز باید از شهرداری گرفته شود. هرگونه ساخت و سازی که بدون مجوز شهرداری صورت گیرد غیرقانونی است و شهرداری مجاز است لغایت راهبند از پیوسته ساخت و ساز و کار و جنبش آن شود. در اجازه ساختمان علاوه بر ثبت مشخصات فنی ساختمان پایین نظر مهندسین و ناظرین باتجربه، گونه کاربری ساختمان نیز ذکر می‌شود.
کاربری ساختمان طرحی جامع و تفصیلی است که وضعیت استفاده و کاربرد ساختمان را ذکر می‌کند. جهت شناخت شهر و آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت‌های شهری مطالعاتی بنیادین صورت گرفته و بر مبنای آن گونه کاربری ساختمان تعیین می‌شود. به‌طور چکیده می‌توان گفت که نحوه‌ی استفاده از یک ملک یا ساختمان، که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر پای بست، وضعیت استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری گوشه ها-کناره ها آن مشخص می‌شود، کاربری ساختمان گویند. کاربری ساختمان در 8 نوع کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری تقسیم‌بندی شده است.
در پیوسته بیشتر در مورد پروانه شهرداری برای انواع کاربری ساختمان و همین‌طور تغییر کاربری ساختمان گفتگو خواهد شد.
انواع کاربری ساختمان
منظور از ساختمان بنایی است مستقل و مجزا که به‌وسیله‌ی بارو از دیگر بناهای هم‌جوار خود متمایز می‌شود و عموماً دربرگیرنده یک یا چند اطاق است.
عموماً ساختمان‌ها به‌منظور سکونت و یا برای راه‌اندازی کسب‌وکار ساخته می‌شوند. یکتا مسکونی، یکتا مسکونی_تجاری، واحد تجاری، واحد صنعتی، یکتا آموزشی و بهداشتی از گونه ها گوناگون ساختمان‌ها هستند و همان‌طوری که از نامشان پیداست با قصد خاصی ساخته می‌شوند. به‌طور نمونه واحد مسکونی ساختمانی است که یک یا چند خانواده در آن حیات می‌کنند. واحد مسکونی_تجاری ساختمانی است که قسمتی متعلق به جهت سکونت و تقسیم سایر برای کسب‌وکار و بازرگانی مورداستفاده قرار می‌گیرد. همین‌طور واحدهای بازرگانی برای کسب‌وکار تجاری، واحد صنعتی برای فعالیت‌های صنعتی و یکتا آموزشی و بهداشتی دربرگیرنده مدارس و مریض خانه و غیره هستند. به نحوه‌ی چگونگی به کارگیری یک ملک که با پروا به طرح تفصیلی شهرداری و فعالیت شهری گوشه ها-کناره ها آن تعیین می‌شود کاربری ساختمان گویند لذا ساخت‌وساز در آن باید با مجوز شهرداری صورت گیرد.
انواع کاربری ساختمان عبارت‌اند از کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و املاکی که فاقد کاربری هستند. در ادامه هرکدام از کاربری ساختمان به‌طور ناچیز توضیح دیتا می‌شوند.
کاربری مسکونی
ساختمانی که بر پای بست، طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده‌ای از شهر با تراکم‌های مختلف مسکونی بنا شود این پتانسیل را دارد که افرادی در آن سکونت کنند پس پروانه شهرداری آن با کاربری مسکونی صادر می‌شود.
حتی زمینی که در تراکم‌های مسکونی شهر واقع‌شده است می‌تواند کاربری مسکونی داشته باشد. املاک با کاربری مسکونی به سه دسته آپارتمان، ویلایی و زمین مسکونی دسته می‌شوند.
امروزه با افزایش جمعیت و فقدان زمین کافی اغلب واحدهای مسکونی در یک یا چند ساختمان واقع می‌شوند که ورودی اصلی، راه‌پله و گاها خودروگاه و حیاط آن‌ها مشترک است به این‌گونه ساختمان‌ها آپارتمان گفته می‌شود.
قسمت‌هایی که به‌صورت مشترک بین مردمان ساختمان کاربرد می‌شود دسته مشاع ساختمان نامیده می‌شود. برای یک آپارتمان علاوه بر کاربری مسکونی می‌توان کاربری تجاری و اداری نیز گرفتن کرد. ساختمان‌های ویلایی ساختمان‌هایی یک یا چندطبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به‌صورت مشترک با واحدهای مسکونی سایر بهره‌گیری نخواهد شد.
زندگی در خانه‌های ویلایی با آسایش بیشتری همراه است زیرا نیازی نیست لغایت بخش‌هایی از ساختمان را با افراد ساکن در ساختمان‌های مجاور شریک شد. زمین با کاربری مسکونی زمینی است که ساخت‌وسازی در آن انجام‌نشده ولی مجوز شهرداری جهت ساخت یکتا مسکونی برای آن صادر می‌شود و یا امکان اخذ پروانه شهرداری برای ساخت ساختمان مسکونی برای آن فراهم است.
انواع کاربری ساختمان
کاربری مسکونی برای ساختمان‌هایی صادر می‌شود که با هدف اسکان همیشه یا گذرا خانوار بناشده و دربرگیرنده چندین اتاق، طباخ خانه و سرویس بهداشتی هستند، به عبارتی برای ساختمانی که جهت سکونت خانواده در عقیده گرفته‌شده است باید کاربری مسکونی با مجوز شهرداری اخذ شود.
کاربری کشاورزی
این گونه کاربری برای دو نوع زمین صادر می‌شود: زمین زراعی و باغ. کاربری کشاورزی زراعی اغلب برای زمین‌هایی صادر می‌شود که در آن محصولاتی زود بازده همانند گندم، ذرت و انواع صیفی‌جات کشت می‌شود.
اغلب این مثال از زمین‌ها در روستاها هستند.
انواع کاربری ساختمان
در همین رابطه بخوانید:
انواع تخلفات ساختمانی چیست؟
البته زمین زراعی در شهرهای کوچکی که قبلاً روستا بوده و با گذشت موعد به شهر تبدیل شده‌اند نیز یافت می‌شود.
به زمینی که مملو از درخت است و عموماً درختان آن میوه می‌دهند باغ گفته می‌شود. برای این زمین‌ها نیز مجوز شهرداری با کاربری کشاورزی صادر خواهد شد.
کاربری تجاری
در ساختمان‌هایی با کاربری بازرگانی می‌توان گونه ها مغازه، رستوران، عمده فروشی و دفاتر خدماتی مثل دفاتر بیمه و آژانس‌های مسافرتی و غیره را راه‌اندازی کرد.
مهمترین مسئله‌ای که سررسید خرید یک ملک تجاری باید مدنظر قرار دهید داشتن مجوز شهرداری با کاربری بازرگانی است زیرا هستی یک ملک بازرگانی صرفاً به معنای دارا بودن کاربری تجاری نبوده و ممکن است فاقد کاربری بازرگانی باشد.
انواع کاربری ساختمان
مطابق دستورالعمل وزارت مملکت با عنوان “دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی”، تمام ساختمان‌هایی که مطابق با تبصره بند24 ماده 55 قانون شهرداری با قصد کسب و شغل و تجارت بناشده‌اند یکتا بازرگانی خوانده می‌شوند.
همچنین واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون سامانه صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت نیز در دسته واحدهای بازرگانی قرار می‌گیرند درنتیجه باید حائز کاربری تجاری باشند. به عبارتی تمام ساختمان‌هایی که در آن فعالیت‌های صنفی و معاملات تجاری انجام می‌شود به فعالیت‌های کسب‌وکار و بازرگانی مرتبط بوده فلذا باید کاربری بازرگانی داشته باشند.
کاربری بازرگانی برای ساختمان‌هایی گرفتن خواهد شد که اشخاص حقیقی و حقوقی بر اساس قانون بازرگانی در آن به کار و جنبش بازرگانی مشغول‌اند. درواقع محلی که تاجر یا کاسب در آن به معامله و دادوستد مشغول است یک محیط بازرگانی محسوب شده فلذا باید کاربری بازرگانی برای آن اخذ شود.
کاربری صنعتی
هر گونه زمین یا ساختمانی که حائز کاربری صنعتی با پروانه شهرداری است مجاز است الی هرگونه کار و جنبش صنعتی نظیر تولید، انبار یا توزیع را انجام دهد. کارخانجات، تعمیرگاه‌ها و کارگاه‌های تولیدی دارای کاربری صنعتی هستند.
این نوع املاک اغلب در شهرک‌های صنعتی و یا در مناطقی بیرون از شهر هستی دارند.
انواع کاربری ساختمان
در همین رابطه بخوانید:
مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها
حتی اگر با گذشت موعد و گسترش ناحیه شهری آن ملک در داخل شهر پیمان گیرد معمولاً توسط دستگاه‌های رئیس و ذیربط به خارج شهر انتقال داده می‌شود.
کاربری خدماتی
از ساختمانی با کاربری خدماتی امثال ساختمانی با کاربری تجاری کسب درآمد می‌شود که به این نوع کاربری‌ها کاربری انتفاعی گفته می‌شود.
تفاوت کاربری خدماتی با کاربری تجاری این است که چون کاربری خدماتی فعالیتی عام‌المنفعه است بنابراین جهت دریافت پروانه شهرداری نیازی به پرداخت هزینه نخواهد بود.
انواع کاربری ساختمان
اما در چهره تصمیم به تغییر کاربری باید هزینه‌های تبدیل کاربری پرداخت شود. گرمابه‌های عمومی نمونه‌ای از ساختمان‌ها با کاربری خدماتی هستند که چون جهت حفظ بهداشت و سلامت عمومی فعالیت می‌کنند بنابراین جهت دریافت مجوز شهرداری هزینه‌ای پرداخت نمی‌کنند.
اگر قصد خرید ملکی با کاربری خدماتی را دارید ابتدا در باره امکان تغییر کاربری و مسائلی که شدنی است زمان تغییر کاربری با آن روبه‌رو شوید تحقیق کنید.
کاربری معدن
زمینی که ماده‌ای با ارزش و البته قابل‌استخراج در خود دارد امکان احداث معدن در آن فراهم خواهد بود لذا برای احداث معدن باید کاربری معدن برای آن گرفتن شود.
معمولاً برای زمینی که در آن انواع فلزات، سنگ‌های قیمتی، سنگ‌های ساختمانی، خاک‌های قابل‌استفاده در کارهای صنعتی و ساختمانی( که برخی مواقع قابل‌تبدیل به یک فرآورده با به کارگیری یک روند فرآوری هستند)، یافت می‌شود، کاربری معدن با مجوز شهرداری صادر خواهد شد.
انواع کاربری ساختمان
بعد از اطمینان از وجود ماده‌ی قابل‌استخراج در زمین، آن زمین باید به‌عنوان معدن به ثبت برسد در غیر این چهره هرگونه برداشت از آن غیرقانونی خواهد بود.
اگر شخصی در زمینی بدون مالک یک معدن کشف کند و به ثبت برساند مالک آن زمین خواهد شد.
کاربری ورزشی
این گونه کاربری اغلب برای احداث استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی و باشگاه‌های ورزشی صادر می‌شود.
استخرهای سرپوشیده و روباز نیز جزء این دسته از املاک هستند که با مجوز شهرداری به کار و جنبش می‌پردازند.
انواع کاربری ساختمان
در همین رابطه بخوانید:
انواع تخلفات ساختمانی چیست؟
تا به امروز اکثر کاربریهای ورزشی برای املاکی صادرشده که عمدتاً دولتی بودند ولی هم‌اکنون گواه ورود تقسیم خصوصی در این دامنه نیز هستیم.
البته بیشتر کاربری ورزشی صادرشده برای بخش خصوصی، اکثراً به باشگاه‌های حقیر ورزشی تخصیص داده‌شده است.
فاقد کاربری
زمین‌هایی که در هیچ‌کدام از جمله فوق پیمان نگیرند زمین‌هایی فاقد کاربری هستند که یا به‌عنوان ذخیره‌های شهری در عقیده گرفته‌شده‌اند و یا طرح جامع و تفصیلی‌ای برای آزادسازی آن‌ها ارائه نشده است لذا پروانه شهرداری به آن‌ها تعلق نمی‌گیرد.
زمین یا ساختمانی که هیچ‌گونه کاربری نداشته باشد و یا بدست مراجع ذیربط به‌عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته شود فاقد کاربری خواهد بود.
تغییر کاربری چه شرایطی دارد؟
طبق مونث 100 قانون شهرداری همه مالکان املاک و زمین ها در شهر برای هرگونه ساخت و سازی باید به پیگیری اجازه ساختمان و مجوز شهرداری باشند.
بر بر پایه این مصوبه هرگونه ساخت‌وساز بدون پروانه شهرداری خلاف قانون بوده و با مجازات همراه خواهد بود. در قانون شهرداری تغییر کاربری و شیوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع بوده و شهرداری موظف است گونه کاربری ساختمان را در فرمان ساختمان قید کند و جهت بازداری از تخلف در نحوه‌ی به کارگیری ساختمان باید پیوستگی بر آن بازبینی داشته باشد.
اگر مالک بخواهد پس از احداث ساختمان گونه بهره‌برداری از ساختمان را تغییر داده و متعلق به استفاده‌ای متفاوت از آنچه که در پروانه ساختمان و طرح پروانه شهرداری ثبت‌شده است داشته باشد باید به تعقیب تغییر کاربری باشد.
رایج‌ترین تخلفات تغییر کاربری به کاربرد تجاری و اداری از واحدهای مسکونی برمی‌گردد. چراکه واحدهای بازرگانی و اداری گران‌قیمت‌تر از واحدهای مسکونی هستند.
احداث واحدهای بازرگانی و اداری در مناطقی غیر از مناطق بازرگانی خلاف قانون بوده لذا در صورت عدم تغییر کاربری باید ویرانی شوند.
قوانین تغییر کاربری به جزء در موارد ویژه ممنوع اعلام‌شده و در صورت نگریستن تخلف بر پایه کمیسیون ماده 100 شهرداری با آن تصادف خواهد شد. در صورت عدم تمکین متخلف به رأی کمسیون ماده 100 ممکن است دستور حبس برای وی صادر شود.
انواع کاربری ساختمان
پیش‌تر گفتیم که منظور از کاربری ساختمان نوع بهره‌گیری و بهره‌برداری از زمین یا ساختمان است که در فرمان ساختمان نیز ذکر می‌شود.
انواع گوناگون کاربری ساختمان در طرح‌های تفصیلی شهرداری‌ها پیش‌بینی‌شده است که مهمترین آن‌ها به سه گونه کاربری مسکونی، کاربری تجاری و کاربری اداری مربوط می‌شود. هزینه‌ی بالای خرید یا اجاره ملک تجاری و اداری سبب شده که کسان از املاک مسکونی بهره‌برداری تجاری داشته باشند.
اگرچه بر اساس مونث 100 شهرداری امکان تغییر کاربری ملک شدنی نبوده و به کارگیری ملکی متفاوت از نوع کاربری ساختمان غیرقانونی است اما شدنی است به دلیل تغییر در شرایط حیات و بافت منطقه، بعضی از اراضی و یا ساختمان‌ها با تغییر کاربری روبه‌رو شوند درواقع تغییر کاربری ملک یا زمین با پروانه قانون‌گذار اتمام می‌شود. به‌طور مثال کاربری کشاورز یک زمین در ناحیه روستایی با گذشت زمان و تبدیل روستا به شهر می‌تواند به کاربری مسکونی یا کاربری تجاری تبدیل شود.
همچنین استثناهایی توسط قانون پیش‌بینی‌شده است که می‌توان کاربری ساختمان یا زمین را بر پایه آن تغییر داد. به‌طور نمونه برخی مواقع شدنی است ساختمان‌هایی که از حداقل ایمنی برای حیات برخوردار هستند اغلب از کاربری مسکونی به کاربری تجاری، تغییر کاربری دهند.
در ادامه بعضی از استثنائات استفاده از ملک مسکونی به‌عنوان ملکی تجاری یا اداری شرح داده‌شده است:
به استناد تبصره بند 24 مونث 55 قانون شهرداری امکان تغییر کاربری ساختمان با کاربری مسکونی به کاربری تجاری جهت دایر کردن دفتر وکالت، مطب ، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی و ثبت ازدواج و طلاق ممکن خواهد بود.
به استناد ماده 2 قانون ساماندهی و پشتیبانی از مشاغل خانگی مصوب 22 اردیبهشت 1389، امکان تغییر کاربری ساختمانی با کاربری مسکونی به بازرگانی جهت کاربرد برای مشاغل خانگی شدنی خواهد بود.
با استناد به ماده 3 آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات تصویب‌شده در 27 خرداد 1380 امکان تغییر کاربری از مسکونی به کاربری تجاری جهت تأسیس دفتر جراید هستی دارد.
طبق قانون مصوب تاریخ 20 دی 1366 درباره محل مطب پزشکان این امکان هستی دارد لغایت کاربری مسکونی ساختمانی جهت فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان مشاغل وابسته به آن، مشمول تغییر کاربری بازرگانی قرار گیرد.
اگرچه اجرای هرکدام از این استثنائات به هستی شرایطی وابسته است که باید به‌صورت جداگانه موردبررسی قرار گیرند اما می‌توان نتیجه گرفت که علت تعریف گونه ها کاربری ساختمان و ذکر پایه ها تخلف تغییر کاربری جهت حفظ حقوق اتباع لحاظ شده است. جهت تغییر کاربری مالک باید دستک مالکیت، نقشه و تقاضانامه‌ی خود، مبنی بر تغییر کاربری را به شهرداری ارائه دهد. بعدازاینکه درخواست تغییر کاربری از جانب مالک و با نظر مشاور تفصیلی منطقه شهرداری ارائه شد، مدارک از سوی معاونت شهرسازی و معماری ناحیه به گردانیدن کل طراحی شهری و برنامه‌ریزی ارسال‌شده و در کمیسیون مونث پنج شهرداری طرح جستار می‌شود، درنهایت رأی پایانی و تصمیم‌گیری برای تغییر کاربری ملک اعلام می‌گردد.
کاربری مختلط
زمانی که زمین یک ساختمان یا همتافت شامل کاربریهای مختلفی باشد کاربری مختلط بران آن صادر خواهد شد. معمولاً این اصطلاح زمانی بکار می‌رود که کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری آموزشی و غیره در یک ساختمان با هم ترکیب شوند.
یک نمونه‌ی رایج در خصوص این نوع کاربری‌ها ساختمان‌هایی هستند که در طبقه هم کف آن مغازه یا رستوران هستی دارد و طبقات فوقانی آن را واحدهای مسکونی برپایی می‌دهند.
کاربری درهم امکان استفاده پسندیده و چگال از زمین را برای مالک فراهم کرده پس علاوه بر کاربرد مسکونی امکان بهره‌برداری تجاری نیز برای مالک فراهم خواهد شد.
نتیجه گیری:
به نوع بهره‌برداری و به کارگیری زمین یا ملک که بر اساس طرح تفصیلی شهرداری و با پروا به تراکم فعالیت شهری تعیین می‌شود کاربری ساختمان گفته می‌شود.
کاربری ساختمان در 8 بخش کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری خدماتی، کاربری صنعتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری تقسیم‌بندی می‌شود.
اگرچه تغییر کاربری ساختمان بر اساس کمیسیون ماده 100 شهرداری غیرقانونی است گاهی اوقات به دلیل تغییر شرایط منطقه‌ای و یا به دلیل هستی استثنائاتی امکان تغییر کاربری ساختمان فراهم خواهد شد.